时隔十年，中央城市工作会议于7月15日在北京重启，首次明确我国城镇化进入“稳定发展期”，城市发展主线从“增量扩张”转向“存量提质增效”。
会议部署的七项重点任务中，城市更新、房地产新模式构建、城中村改造、住房品质升级成为重塑行业格局的关键方向。
城镇化新阶段县域与城市群并重
会议指出，城镇化率已达67%（2024年数据），未来将分类推进以县城为载体的城镇化，持续释放农业转移人口的刚性住房需求。
目前，全国1564个县域中，超90%城镇化率低于60%，6.1亿常住人口的住房需求增量仍可观。
同时，核心城市群聚焦度提升：长三角、粤港澳等核心区域新房成交占全国百城58%，土地成交前5城占比达42%，未来市场份额将进一步向高能级城市集中。
以城市更新为抓手重构供需逻辑
据悉，会议将“推进城市更新”写入总体要求，强调通过低效用地再开发、房票安置激活需求端，并配套专项债、REITs等金融工具支持。
从操作层面上来讲，相关部门将增量严控、存量优化，即严控新增用地，加大存量土地收储，探索“以旧换新”去库存。
此外，作为另外一个重要抓手，城中村与危旧房改造将纳入重点任务，预计配套政策加速落地。
双轨制与现房销售改革并行新模式
克而瑞研究认为，此次会议将“加快构建房地产发展新模式”首次与城市工作深度绑定。
具体来看，其核心路径包括供给体系“双轨制”，即政府保基本（保障房兜底民生）与市场提质量（商品房聚焦“好房子”）。
与此同时，我国房地产还推行经营模式转型，告别“高杠杆、高周转”，有序推行现房销售，强化资金监管与房屋全周期安全管理。
四大维度升级定义“好房子”新标准
克而瑞研究认为，会议明确“严格限制超高层建筑”，要求全面提升房屋安全，呼应5月实施的《住宅项目规范》。
具体来看，“好房子”将在四大维度进行全面升级，即经济安全、健康舒适、绿色低碳、智慧便利。
实际上，好房子也在市场上得到了验证。据统计，核心区低容积率地块及“四代住宅”项目去化率显著高于旧规产品，改善需求潜力凸显。
三条发展路径促进房企转型深耕
58安居客研究院院长张波指出，会议为房地产划定“新路子、高品质、控风险”三条发展路径，房企竞争将转向绿色科技与区域深耕。
国家统计局同日强调“以更大力度推进房地产止跌回稳”，6月新开工降幅收窄至9.4%、竣工降幅缩至1.7%，印证供给侧调整临近底部。
据统计，我国城镇化率2024年达67%，城镇人口9.4亿（2015年7.7亿）。
值得注意的是，我国核心城市群在GDP贡献尤为突出，五大城市群GDP占全国50%+。
业界认为，我国房地产行业正从规模扩张转向“存量提质+品质升级”，城市更新与“好房子”建设将成新周期双引擎。
