近年来，中国物业管理行业正经历一场深刻变革，从过去依赖增量扩张的“规模红利期”，逐步转向以存量资产为主导的高质量发展阶段。2024年百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长仅2.18%，增速持续放缓，标志着行业已全面进入存量时代。
行业变革：从规模扩张到质量提升
受房地产市场调整影响，行业增长动力转换。2024年，全国新建商品房销售面积同比减少12.86%，新开工房屋面积同比下降22.99%。企业战略从“规模至上”转向“效益优先”，2024年百强企业净利率均值首次降至5%以下，为4.98%，反映出行业价值的理性回归和泡沫挤出。
战略转型：聚焦深耕与专业赋能
企业转向精细化运营，“聚焦深耕”成为共识。一方面收缩核心城市数量，进行区域深耕；另一方面积极布局非住宅细分赛道。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，并通过深耕优质赛道构建专业服务壁垒。
科技赋能：数字化转型驱动效率提升
科技应用成为提质增效的重要引擎。清洁机器人、智慧化电梯管理等智能设备广泛应用，AI技术通过数据分析实现事前预防预警，推动行业从“劳动密集型”向“技术驱动型”转变。
服务升级：品质为本与品牌重塑
服务质量成为核心竞争力。2024年物业行业满意度得分为73.1分，但百强企业平均物业费收缴率与留存率分别为88.17%、96.81%，出现下滑。企业通过全流程标准化服务、建立信托制物业费等透明化机制，推动服务质价相符。品牌价值增长趋于平稳，未来将更依赖卓越的运营能力和真实的价值创造。
多元探索：挖掘新的增长空间
企业在夯实基础服务的同时，积极拓展多元业务。社区增值服务已成为增值服务的核心，但2024年其收入均值同比下降3.61%。综合设施管理（IFM）市场呈现巨大潜力，2024年市场规模达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元，为物企提供了新的市场机遇。
未来展望：挑战与机遇并存
行业集中度进一步提升，2024年上市物企营业收入TOP10企业营收总额占比达67.25%。科技赋能将持续深化，AI应用探索加速。ESG建设日益受到重视，人才结构持续优化（2024年百强企业本科及以上人员占比12.44%），为行业转型升级提供支撑。
未来，成功的物业服务企业将是在服务质量、科技应用、品牌建设等方面具备综合优势的企业。行业将更加凸显其民生服务属性，通过回归服务本质、聚焦客户价值，在存量时代实现高质量发展。（中指研究院研究副总监彭雨）
