中指研究院研究主管程威女士在2026年5月21日下午的“2026住房租赁优秀企业线上主题论坛”中，对近期住房租赁市场的最新变化进行了分析总结，并对后续市场走势作出简要预判，以下为主要观点：

（1）市场走势：50城住宅租金持续小幅调整，短期将延续“整体承压、分化加剧”格局

从中指院监测的住宅租赁价格指数来看，50城住宅租金至今已持续小幅下调近五年时间，2026年1-4月，50城住宅平均租金累计下跌0.52%。但季节性效应也较为显著，每年的春节后返城季和年中毕业季时期，住宅租金均能阶段性止跌企稳。分梯队来看，市场分化较为显著。其中一线城市表现出较强的韧性，1-4月租金累计微涨0.05%；而二线和三四线城市租金则延续租金小幅下跌趋势。

短期，随着季节性效应减退，重点城市租赁市场将回归常态运行。“整体承压、分化加剧”仍然是行业发展的主旋律，短期由于房源供给量依然维持高位，加上租客价格敏感度较高，租金仍存在一定的调整压力。而年中高校毕业季受益于需求高峰推动，租金仍有望短期企稳，核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源的租金表现也将更具韧性。

（2）投资回报：租售比持续提升，叠加租赁资产退出渠道持续完善，机构资本投资积极性增强

在房地产市场调整周期中，受益于需求刚性，租金下跌幅度相对平缓，推动重点城市租售比持续回升，截至2026年4月，50城租金房价比均值达2.27%。租售比的回升，驱动行业投资逻辑转变，长线机构化资本投资动力显著增强。

此外，租赁资产的退出渠道也在持续完善，进一步提升了其投资吸引力。截至2026年5月20日，我国已发行9支保租房公募REITs，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT已先后完成扩募，总市值约202亿元，保租房REITs首发与扩募齐步推进，REITs发行进入常态化阶段。从保租房REITs的运行情况来看，2026年一季度各保租房REITs底层资产出租率和基金收入等核心指标略有波动，但整体表现仍较为稳健。

（3）企业格局：地方国企系加速扩张，行业包租模式整体承压，轻资产转型、精细化运营成行业共识

头部住房租赁企业的规模扩张速度明显放缓，根据中指院统计，截至2026年4月，全国管理规模TOP30长租企业的管理房源量与去年末基本持平。具体来看，房企系的规模领先优势仍较为突出，在整体中的规模占比在45%左右；同时，地方国企系在加速扩张，规模占比接近30%，逐渐成为市场的重要参与者，也是拉动TOP30企业的整体规模继续平稳增长的核心力量。

值得关注的是，在当前市场租金持续下跌的背景下，“包租模式”整体承压。部分房企系、创业系长租公寓运营商主动优化存量项目的运营模式，导致短期内房源规模出现了明显下降。随着包租模式的失效，未来能支撑盈利的，一是精细化运营带来的效率提升，二是增值服务贡献的增量收入。

为了适应行业变化，住房租赁企业也在积极调整发展策略，聚焦轻资产模式，在加强品牌建设、产品创新、“租赁+”场景融合的同时，深化政企合作、存量资产盘活，并大力拓展企业客户，降本增效，提升核心竞争力。

（4）长期机遇：供给侧逻辑从规模扩张转向规范发展，需求端品质化升级，专业化长租企业迎发展机遇

中央政策明确“十五五”时期住房租赁发展重心从“增量建设”转向“规范提质”：一方面通过2025年9月施行的《住房租赁条例》完善监管框架，规范出租承租、企业经营、经纪服务全流程，强化租金监测与信用监管；另一方面聚焦存量盘活，鼓励收购存量商品房用作保障房，推动闲置商业办公、非居房屋改建租赁住房，同时明确提出“培育市场化专业化租赁企业”，为长租企业提供制度红利与发展空间。

需求端也出现了值得关注的代际性变化。因近几年房地产处于调整期，叠加收入预期偏弱，年轻人长期租房的接受度开始提升，其中“00后”受访者中愿意长期租房的比例达到21%，比“90前”受访者高8个百分点。需求结构也逐步多元化，家庭型租赁、中高端品质化公寓成为新发展趋势。

行业供给侧改革与品质化需求驱动下，住房租赁行业发展迎重大机遇。结合美国、日本等发达市场头部长租企业的规模和市占率来看，在“十五五”时期“培育专业化长租机构”的政策导向推动下，我国住房租赁市场整体的机构化率及头部长租企业规模均具备巨大的增长潜力。