中指研究院土地市场研究负责人张凯先生在9月1日下午的“中指市场形势及企业研究成果分享会”中，对2023年上8月土地市场总结与近期市场变化解析做出分享。
300城土地市场情况
2023年1-8月推出规划建面同比降30%，成交规划建面同比降28%，推出楼面均价同比涨1%，成交楼面均价同比涨11%，土地出让金同比降21%。推出楼面均价同比涨幅收窄至1%，各城市具备出让条件的优质地块存量不足。8月供地发力之下，土地出让金同比降幅有所减少。
分城市能级来看，一线、二线、三四线城市热度分化明显，其中一线城市供求减量相对较少，房企投资继续向核心城市聚集，一二线城市均择优推地，成交楼面均价同比上涨。一线城市土地出让金收入降幅最低，为-14.6%。三四线城市土地出让金收入降幅超29%。
22城土地市场情况
房企拿地信心持续走低：溢价、熔断地块占比环比下降，8月底价成交地块占比达到68%，较前值再次增长4个百分点。8月触顶成交地块占比仅19%，较前值再降7个百分点。
拿地企业结构方面，8月城投开始进场托底，1-8月累计城投拿地金额占比达12%。
总结与展望
政策方面，现房销售试点城市增加，对应行业高质量发展，但多限于核心城市。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节。深圳7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”。利好资金成本较低、布局一二线城市较多的央国企。
市场方面，短期土拍热度预计继续降低，城市、板块分化持续。去化速度仍是房企购地时关注的重点，优选核心城市、核心板块的购地逻辑未变。近期房地产市场多个利好政策出台，有助于金九银十的销售端市场企稳改善，但反应到购地端仍需时间。部分城市城投再次进场托底（1-8月对比1-7月，城投拿地金额占比增长3%），且该现象在下半年或将持续显现。部分核心城市剩下4个月的优质地块潜在供应量不多。
